Mindenki fejében él egy összeg a házának, lakásának értékével kapcsolatosan. Ám ez leginkább belső, érzelmi alapon képződik először. Majd, ha körbejárjuk a külső tényezőket jövünk rá, hogy valóban jól értékeljük-e amink van.
Mivel ez a téma nagyon kényes, a pontos megfogalmazások miatt egy hiteles forrással kívánok segíteni, amit tényleg érdemes alaposan átrágni és megemészteni.
„… egy ingatlanhoz többféle érték rendelhető. Ezek között különbséget kell tenni, ellenkező esetben komoly értelmezési zavarok keletkezhetnek. Feltétlenül különbséget kell tenni a piaci érték, …. a hitelbiztosítéki érték kategóriák között.”
„A piaci érték fogalmának meghatározása a TEGOVA útmutatója szerint az alábbi:
A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható feltételezve a következőket:
- az eladó hajlandó az eladásra;
- az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és piaci helyzetét, ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre;
- a tárgyalás időszakában az érték nem változik;
- a vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik;
- átlagtól eltérő, speciális vevői külön ajánlatot nem vesznek figyelembe.”
A definíció nagyon szűkszavú és lényegre törő, néhány megállapítása külön magyarázatra szorul.
A piaci érték ezek szerint egy várható, valószínű ár, sok azonos üzletből származó árak várható értéke. A piaci érték egy időponthoz kötődik, és ezért nem általános érvényű. Piaci értéke egy vagyontárgyban való érdekeltségnek lehet, azaz nemcsak tárgynak, hanem ingatlanhoz kötődő jognak is. A definíció szövege eladásra hajlandó eladót említ, nem esik szó vevőről. A piaci környezet ugyanis azt jelenti, hogyha egy vagyontárgyat eladásra kínálnak, és annak értéke van, akkor valamilyen árszinten vevők is jelentkeznek és az üzlet megköttetik.
A további követelmények is a piaci környezet meglétét feltételezik. Ahhoz ugyanis, hogy egységes módon lehessen a piaci értéket meghatározni, a lehető legtöbb bizonytalansági elemet ki kell szűrni a meghatározásból. Tehát feltételezzük, hogy
- elegendő idő van az áralkura,
- az értéket külső körülmények nem változtatják meg,
- minden érdekelt fél információt szerez az eladás körülményeiről, és
- bárki részt vehet az áralkuban.
Az átlagostól eltérő ajánlattal megjelenő vevő (különleges érdekeltségű vevő) a piaci környezetet hamisítja meg. Ez akkor fordulhat elő például, ha valaki többletinformációval rendelkezik a vagyontárgyról, mondjuk, ismeri azokat a még nem nyilvános városfejlesztési elképzeléseket, melyek következtében az ingatlan értéke emelkedik. A másik ok az lehet, ha érzelmileg kötődik az ingatlanhoz, ezért a piaci érték feletti ajánlatot hajlandó tenni.
Összefoglalva: A piaci érték egy elképzelt átlagos ár, a lehetséges, adott időpontbeli árak várható értéke. Ez az idealizált ár a legjobb megközelítés arra az összegre, amennyiért – valóságos piackörnyezetben – a vagyontárgy elkelhet.
Az ár, az a pénzösszeg, amelyért egy bizonyos vásárló, illetve egy eladó egy adott időpontban hajlandó megfizetni és elfogadni egy adott ügylet kapcsán.
A gyakorlatban azonos jelentéstartalommal használatos a forgalmi érték kifejezés, amely a nevében szereplő érték ellenére nem értéktípusú, hanem ár típusú kategória.
Az ár mindig a cserére vonatkozik, a cserére jellemző kategória, amely jól vagy kevésbé jól, az adott ingatlanpiacra jellemző értéket tükrözi, ahhoz igazodik. Az ingatlan ára és értéke természetesen egybe is eshet. Talán ebből a tényből fakad, hogy az érték és ár kategóriák a gyakorlatban összemosódnak, pl. előfordul, hogy a piaci érték kategóriát azonosítják a piaci árral.
Költség: az ingatlanok létrehozásához, felújításához felhasznált erőforrások (tőke, munkaerő, föld) pénzben kifejezett értéke.
Az ingatlan kialakítás, építés költségei szoros kapcsolatban vannak az értékkel, de az értékalakító tényezők között szerepel, jelentősége nagyon különböző lehet. Fontos tehát az ingatlanértékelők és ügyfelek által alkalmazott értékmeghatározás pontos értelmezése. Az érték kategória eredendően egyszerű, de elvont, nem konkrét fogalom. A piac kollektív viszonyai hozzák létre.
A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke.